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2017年12月中国城市房价排名
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长期上涨是中国楼市的基本趋势吗?

2017-05-15 01:23:12 住房大数据网 阅读

       3月各地楼市调控小高潮的再度掀起,与2月局部地区楼市重新出现异动有关。城市化进入追求品质的新发展阶段,是2015年以来本轮楼市上涨的深层次驱动因素。抑制城市化成本的节节攀升,才能扭转房价长期上涨趋势。但目前看这种可能性并不大。


     继2016年“9.30”之后,2017年3月17日,北京楼市调控再度加码。新政要求“认房认贷又认离”,并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。继北京市连续出台调控新政后,3月29日,杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。至此,本月已有25城启动或升级了楼市调控政策。

  3月各地楼市调控小高潮的再度掀起,显然与2月局部地区楼市重新出现异动有关。据中国社科院财经战略研究院大数据房价指数(BHPI)监测发现,2017年2月房价在总体稳定的同时,部分城市调控政策效力有所减退。局部楼市经历短暂沉寂后迅速升温,个别城市出现“二月疯”。BHPI指数显示,2017年2月,30个样本城市中,有25个环比上涨,其中19个环比涨幅在1%以上,另有4个城市房价环比下跌。25个环比上涨城市中,有14个城市环比涨幅较上月继续扩大,11个城市环比涨幅较上月收窄。环比涨幅较高,并且涨幅较上月继续扩大的,依次有武汉、北京、青岛、石家庄、广州、济南、成都7个城市;环比涨幅较高,但涨幅较上月收窄的,依次有廊坊、重庆、天津、惠州、长沙5个城市。预计未来还将有更多的城市加入调控加码行列。

  说到房价上涨,人们不可避免地要提及货币放水及饥饿供地,但这只是表层因素。2015年以来本轮楼市上涨的深层次驱动因素,是城市化进入追求品质的新发展阶段。随着城市对品质要求的提高,城市化成本已经迅速上升。由于现行政策制度下,是否享受城市公共服务与是否购房高度绑定,城市化成本的上升必将体现在楼市的持续发热上。一位新人进入城市特别是特大城市,需要付出比以前高得多的代价来先购房。打个不恰当的比喻,中国的城市化进程就像一辆开往春天的巴士。目前已经有大半的人在车上,而还有小半的人仍没有上车。已经上车的人要求进一步提高乘坐舒适性,要求清理各类上车未购票者(无房户)、限制后续上车人数,并扔掉已经存在的大部分临时板凳(各类违建、小产权房、城中村及贫民窟)。这势必造成车上空座难求,尚未上车的小半人群要想上车必须支付高价(房价上涨)。胆子大的,可以先高额借贷挤上车再说(高杠杆购房)。胆小的,只能望车兴叹。而对于已经上车的人来说,票价涨上天和他们关系也不大(二手房换购)。这是当前中国楼市的基本现状。由于追求城市居住品质是基本的社会发展趋势,且中国城市人口已经占了数量上的优势,所以中国房价上涨的趋势很难扭转。

  尽管在在房价取代户籍成为新的城市化门槛的今天,房价上涨的趋势很难改变。但住房产品归根到底是个金融产品,卖的是今后数十年的城市预期。没有金融杠杆,是断难以支撑高价交易的。这意味着,紧缩住房信贷,对抑制房价有立竿见影之功。而反观北京等城市新出台的调控政策,其中“认房又认贷”措施,将有效降低住房可用金融杠杆。预计随着2017年3月17日以来北京等多个城市对调控进一步加码,对稳定热点城市短期楼市将有积极效果。短期内,主要热点城市房价将进入稳中有降阶段,成交量萎缩。

  部分三四线城市房价有补涨风险。由于目前三四线城市住房政策导向仍以去库存为主,这些城市购房政策非常宽松,住房可用金融杠杆相对较高。但三四线城市高库存只是个笼统概念,实际上有些城市库存并不高。即便库存很高,由于市场容易小,只要被投机者盯上,房价也可以在短期内实现翻番。所以只要政策导向不发生大的变化,部分三四线城市也可能快速上涨。少数紧靠长三角、珠三角的中部城市,以及环京三四线城市房价,已经开始出现异常上涨。在当前形势下,由于大中小城市住房价差过大,“区域联动”机制将会在一定范围内发生作用。“区域分化”的总体态势,也不能否定“区域联动”这一市场规律的存在。

  短期看,要稳定楼市必须坚持限贷政策,逐步降低投资楼市金融杠杆。即使在库存相对较高的三四线城市,也应从住房的居住属性出发来制订楼市政策,避免采用鼓励投机、加杠杆的方法来去库存。

  长期看,抑制城市化成本的节节攀升,才能扭转房价上涨趋势。这包括:清理将是否购房与享受公共服务权利相挂钩的不合理政策;推动优质公共资源、大型公共基础设施建设向中小城市及新兴城市倾斜;适度放缓城市更新步伐等。

作者:邹琳华 (中国社科院财经战略研究院)

(来源:中国网.观点中国    2017年03月31日

原题:抑制城市化成本,才能扭转房价上涨趋势)


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