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住房大数据智库|棚改政策调整对三四线房价的影响

2018-06-27 12:08:25 住房大数据网 阅读

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6月25日,市场传闻称国开行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。当日,地产股价出现大跌。25日晚间,国家开放银行新闻办公室回应澎湃新闻称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

就棚改货币化政策调整问题及其影响,数据君专访了住房大数据联合实验室发起人、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华博士。

数据君:货币化棚改的基本原理是什么?

邹琳华:通俗地说就是地方政府通过向国家开发银行贷款等方式获得棚改项目资金,拆除一部分居住条件差的存量住房,再将现金补偿给拆迁家庭,由拆迁家庭自主购买商品住房。

数据君:很多人认为棚改的货币化安置政策是三四线市房价大涨的主要推动力,对此您怎么看?

邹琳华:这个结论只在特定条件下成立。棚改的货币化安置政策的核心无疑是货币化。但货币化同时也意味着最大的选择自由。理论上,拆迁户拿了补偿款后,既可以租房,也可以炒股,还可以购买豪车;既可以在当地购房,也可以在相邻县市购房,还可以在大城市买房,甚至可以出国置业。一切都是自由的。至于为什么大幅推高了当地的房价,和一系列的内外部条件有关。

数据君:这些条件主要是什么?

邹琳华:经历了2016年以来的一轮大涨,一线城市房价极高,并采取了最严格的限购政策,同时对外进行人口疏散;二线城市房价很高,并采取了相对严格的调控政策;三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策;地域相邻的三四线城市,棚改项目大量同步推进。于是,在货币化棚改的第一阶段,在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小,库存绝对量不大,短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款涌入市场购房,造成房价大幅上扬。

数据君:如果棚改货币化安置政策仍继续按原有节奏推进,会有什么后果?

邹琳华:后果是一二线城市房价可能大涨。

数据君:您弄错了吗,应当是三四线城市?

邹琳华:就是一二线市。先讲一个也可能是事实的段子。在前些年,东北某个城市,住房滞销库存量大。为解决这个难题,当地政府想了个主意,加大旧城及棚户区拆迁改造力度,并给予现金补偿。直接目的当然是让拆迁家庭拿钱去购买滞销的商品房。然而,结果是商品房销售量并无增加。当地政府对这个结果也很不解,为此进行了一番调查。调查发现,拆迁家庭拿了钱之后,都去了南方买房,并没有把购买力留在当地。

邹琳华:在当前条件下,三四线城市乃至县城的房价已经经历了一波大涨,房价绝对水平很高。而大家都很清楚,在城市化大背景下,三四线城市人口外流严重,总体并无很强的投资前景。在当前的房价水平下追高,收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金,更多的人将选择去一二线城市购房,投资需求将向外溢出。所以将会出现三四线棚改,一二线涨价的现象。

数据君:如果棚改货币化安置政策作了调整,拆迁补偿规模限低,对三四线城市房价有何影响?

邹琳华:三四线城市的楼市将降温。由于供给增加的滞后性,2018年三四线城市的降温不会特别显著,甚至还可能惯性上涨,但涨速肯定要下降。2019年可能出现局部降价。

数据君:谢谢!


来源  微信公众号:住房大数据

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编辑:李想


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