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2017年12月中国城市房价排名
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《中国住房大数据分析报告(2020)》核心观点与数据

2020-12-24 11:05:22 住房大数据网 阅读

为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在城市房价预警预报系统和房地产企业品牌价值测算系统的基础上,结合对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。

01

核心城市房价和租金继续呈现背离走势,经济基本面难以支持房价的普涨或持续上涨。纬房核心指数与租金核心指数显示,2020年10月,核心城市房价环比上涨0.35%,核心城市住房租金环比下跌0.68%。核心城市住房租金的超预期下跌,也是各类长租公寓提前“爆雷”的一个重要触发因素。

02

在因城施策的政策背景下,各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。城市房价跌幅数据表明,房价只涨不跌的时代已经过去。

受住房市场自身理性回归因素及疫情的冲击,部分城市2020年度房价出现一定程度的下跌。据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月,肇庆(跌9.05%)、廊坊(跌8.79%)、西双版纳等10个城市居样本城市年度跌幅前列。其中9城市年度跌幅均在5%以上。

03

如果将时间维度拉长,可以发现,与历史高点相比,部分城市已经出现了较深幅度房价调整。

据纬房指数监测,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市距最高点房价调整幅度均在在10%以上,其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上,最高城市下调幅度达46.9%。

调整幅度在15%以上9个城市中,包含一线城市1个,二线城市4个,三四线城市4个。分区域看,包含京津冀城市4个,北部湾城市1个,大湾区城市1个,山东半岛城市2个,滇西城市1个。

调整幅度在10%以上20个城市中,包含京津冀城市6个,北部湾城市3个,山东半岛城市3个,大湾区城市2个,成渝城市群城市2个,中部城市2个,滇西城市1个,黔中城市1个。

其中1个环京城市房价距最高点接近腰斩,另有1个京津冀城市、1个山东半岛城市距最高点跌幅超过二成。考虑到这些城市在房价下跌前曾经有过快速上涨,其房价下跌属于理性回归的范围。

上海虽然房价近期有所上涨,但离最高点仍有5%的差距,还未创出新高。

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从各城市房价由涨转跌的时点看,上述城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形:

一类是2017年上半年前后,代表城市是北京、天津、郑州、石家庄及环京城市,主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发,到目前已经调整了约3年半;

另一类是2018年下半年前后,以三四线城市为主,主要为货币化棚改退潮所引发,到目前已经调整了约二年半。

从下跌时点看,上述城市在疫情开始前,房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

04

根据房价异常下跌程度测算结果显示,4城市房价可能存在一定异常下跌情形,其房价偏离短期正常房价的比率分别为-4.91%、-3.94%、-3.30%、-2.76%,居各城市前列。其中包含环渤海城市3个,中部城市1个。

05

2020年,尽管受到疫情的冲击,在部分城市房价下跌同时,仍有部分城市房价出现较快上涨。

据纬房指数同比监测,从2019年10月到2020年10月,东莞30.29%)、深圳、宁波等9城市居样本城市年度涨幅前列,年涨幅在10%以上。其中包含一线城市1个,二线城市3个,三四线城市5个。分区域看,包含大湾区城市2个,京津冀城市1个,长三角城市3个,西北城市1个,苏北城市3个。

这些城市中,有些城市2016年以来已经历过一波上涨,目前出现第二波上涨。有些城市仍属于2016年以来第一波上涨的余波或补涨。

06

城市房地产市场分化较为严重,在廊坊等城市房价距最高点腰斩的同时,纬房指数显示,样本城市中,另有深圳、合肥、东莞等30个城市房价可能已超过2018年1月以来的高点。其中包含一线城市1个,二线城市5个,三四线城市24个。

同样上述城市中,有些城市出现2016年以来第二波上涨,有些城市仍属于第一波上涨的余波或补涨。

07

房价异常上涨程度测算显示,4个城市房价偏离短期正常房价的比率在7%以上,其中最高城市偏离比率在20%以上,居于各城市前列,可能存在异常上涨。其中包括一线城市1个,二线城市3个。分区域看包含大湾区城市2个,长三角城市1个,西南城市1个。

某长三角中心城市房价偏离短期正常房价的比率为4.09%,虽然房价尚未创出新高,但也可能存在一定异常上涨风险。

08

长期以来,关于房地产企业品牌价值的测评研究多从生产者视角出发,往往注重企业规模而不注重企业产品品质。这使得部分房地产企业从战略上偏重于扩大销售规模或持有土地规模,而并不注重产品品质的改进,房地产领域成为消费者权益纠纷高发领域。

《中国住房大数据分析报告(2020)》从住房消费者市场评价出发,基于存量房市场交易大数据,以存量房的品牌溢价率为基本指标,测度了各大房地产企业品牌在存量房市场的真实价值。最后列出品牌价值TOP50房地产企业作为市场参考。

报告通过对近三年百强房企(137个)产品的二手房交易大数据分析发现:

大型房企的平均产品品质总体要高于一般房企,在二手房市场上存在品牌溢价。对于同等条件二手房,百强房企产品的平均二手房售价要高于一般房企4.3个百分点。

部分百强房企具有较高的产品品质。在二手房市场上,品牌溢价率前十位房企的平均品牌溢价率为15.8%。即对于同等条件二手房,这些房企产品的平均二手房售价要高于一般房企15.8个百分点。其中第1位的房地产企业平均品牌溢价率为22.69%,第10位房地产企业平均品牌溢价率为12.61%。表明其产品品质及消费者市场认可度要大大高于社会一般水平。

约五分之一的百强房企品质低下,二手房折价率较高,具有较大的产品品质改进空间。近三年百强房企(137个)中,有28个百强房企二手房存在品牌折价。对于同等条件二手房,这些百强房企产品的平均二手房售价要低于的一般房地产企业。

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