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中国住房租赁市场发展报告(2018年05月)及大数据租金指数

2018-05-21 12:09:26 住房大数据网 阅读

住房大数据联合实验室

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

中国住房租赁市场发展报告

(2018年05月)

 

十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场,已经被作为促使住房回归居住属性、完善住房市场长效机制的重要组成部分。为促进住房租赁市场平稳健康发展,住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组完成了国内首份大数据住房租金指数。

大数据住房租金定基指数显示,2018年1-4月,西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。与2017年12月相比,西安、北京、青岛住房租金分别上涨3.56%、3.1%和2.9%,居样本城市前三位。其中,西安、青岛的房价也上涨较快,而北京房价波动较小。

但也有一些城市房租明显下跌。与2017年12月相比,郑州住房租金下跌了5.15%,居样本城市跌幅之首。此外,石家庄、珠海等城市租金跌幅也相对靠前。这些城市年后租金的下跌,既有季节性因素,也有供给充分的因素。

多数重点城市租金相对稳定。与2017年12月相比,天津、无锡、济南、成都、上海、长沙、合肥、武汉、厦门、广州、南京、苏州、重庆、东莞、惠州、杭州16个样本城市租金涨跌幅在1%以内。

从租金绝对水平看,北京房租中位数高达6930元/套/月,居全国第一。深圳、上海、杭州、广州分别以6000、5500、4700及3500元/套/月,居样本城市租金水平第2至5名。而石家庄仅为1800元/套/月,居样本城市最后一位。

各城市租金与房价水平并不对等,存在相对高房价低租金及相对低房价高租金的情形。无锡、沈阳、长沙、中山、西安依次居样本城市租金回报率前5名;厦门、廊坊、天津、石家庄、深圳依次居样本城市租金回报率后数5名。

从政策面看,中国证监会和住房城乡建设部2018年4月24日发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发[2018]30号),提出加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。通知明确了发行住房租赁资产证券化产品应当符合的三条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。通知提出了发行住房租赁资产证券化产品的优先支持方向:大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目。随着金融支持力度的加大,束缚长租公寓发展的不利因素逐步得到破解,住房租赁资产证券化产品这一中国金融市场的新型航母或将启航。

2018年04月25日,北京市教育委员会发布《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》,首次明确租房可在北京入学。意见提出,“本市户籍无房家庭,长期在非户籍所在区工作、居住,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育”。虽然门槛仍然偏高,但也意味着“租购同权”在一线城市的破冰。

2018年5月,住建部负责人就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府相关负责人。住建部在约谈中指出,要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是中国政府首次对租房市场提出了调控目标,租房市场的重要性正不断增强。

从企业动态看,位于北京市海淀区的国内第一个企业自持租赁项目开始预租。租金支付上,对于签订10年租约并提前预付全部租金的租户可锁定租金价格,10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算,如果一次签订10年租约,全部的租金就高达180万元。该地块虽然以租赁住房的形式推出,但项目最初的土地性质并非租赁用地。根据2016年12月土地拍卖时的竞买规则,该地块采用“限房价、竞地价”的方式出让,开发商报价达到土地上限时不再接受更高报价,而转为竞报企业自持商品住房面积。由于开发商的非理性竞价,该地块最终的自持面积达到100%,无法对外作为商品房销售。由于当前住房租金收益率过低,开发企业又被迫尝试走高端租赁路线。

从市场前景看,虽然当前住房租赁市场收益率较低,但由于租金的上涨,租房市场长期投资收益率并不低。这也是中国未来租房市场和住房租赁资产证券化产品大发展的基础。

基于当前住房租赁市场发展的现状与问题,提出以下建议:

一是加大政府对基本公共服务投入,多渠道扩大基本公共服务供给。租购房不同权的一个重要现实原因是基本公共服务供给不足,难以满足各类家庭的需求。可以说,基本公共服务供给不足,是租购房同权后租金可能上涨的最根本原因。这需要不断扩大基本公共服务供给。扩大基本公共服务供给,首先需要合理划分各级政府的财权事权,以人口流入地为重点,加大政府在基本公共服务方面的投入;其次需要破除制度障碍,多渠道吸引社会资本参与基础公共服务领域投资,鼓励扶持民间资本投资基础教育等,从而不断扩大基础公共服务的供应能力。

二是适时将租购同权进一步升级为公共服务国民待遇,消除“租赁房”市场内部新的巨大等级差别,让“租住”在城中村、小产权房、地下室、简易房等各种非正式出租房之中的家庭也能同等享受基本公共服务。这样不仅可以避免形成新的级差地租,从而稳定城市住房短期租金,促进租赁新政的推行。还能提高国民整体素质、促进社会公平,进而助力于国家、民族的长远发展。

三是做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,扩大租赁住房供给。住房市场的稳定为加快住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了宝贵的时间窗。2018年是中国住房制度改革的攻坚年与关键年,而土地制度特别是农村集体土地制度改革是决定住房改革成败的关键性制度。利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房是一项具有伟大历史意义的改革尝试,它同时涉及集体土地开发利用和发展住房租赁市场两大长效机制关键性议题。如果运用得当,可以较低成本扩大租赁住房供给,从根本上改变中国城市住房市场的高房价格局。短期内需要在总结经验基础上稳妥有效推进,同时注重解决好如何与“小产权房”划清界限这一难题。

四是建立制度,保障优质基础教育资源的公平分配。租购房同权后,为进一步避免学区房投机或租金上涨,优质学(片)区还可以实施多校划片、优劣学校相互搭配的办法。在此基础上,优质学校的录取采取电脑抽签或综合评分法。综合评分法的标准应与住房条件或生源素质无关,但应有利于降低社会成本。

 

报告执笔人:邹琳华    吕风勇


 

表1  2018年4月主要城市大数据房租定基指数(以2017年12月为100)

城市

2018年1月

2018年2月

2018年3月

2018年4月

西安

100

100.69

103.52

103.56

北京

100.51

101.59

102.52

103.1

青岛

100.8

101.79

102.49

102.9

廊坊

102.21

103.79

104.54

102.81

深圳

100.15

100.99

101.5

101.3

大连

100.31

100.95

101.4

101.21

沈阳

100.06

101.06

100.85

101.03

天津

99.94

100.55

101.24

100.93

无锡

100

101.27

102.25

100.69

济南

99.97

100.92

100.98

100.61

成都

100.61

101.37

101.19

100.46

上海

100.86

-

100.88

100.33

长沙

100.19

100.64

100.62

100.11

合肥

99.74

100.21

100.21

99.97

武汉

100.24

100.54

100.28

99.92

厦门

100.09

100.54

100.44

99.84

广州

99.83

100.06

100.07

99.75

南京

100.18

100.62

100.21

99.64

苏州

99.55

-

100.43

99.62

重庆

100.36

100.68

100.3

99.61

东莞

100.04

100.49

100

99.41

惠州

100

99.18

101.47

99.33

杭州

100.05

100.81

100.12

99.11

佛山

98.9

100.13

99.43

98.45

中山

98.36

98

97.11

97.27

珠海

100

101.34

98

96.53

石家庄

100

99.93

101.06

95.27

郑州

100

99.96

95.89

94.85

数据来源

住房大数据联合实验室(www.zfdsj.org)数据库

注:城市数据一般不包括下辖县级市及县;由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准;廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制,下同。

 

 


 

表2  2018年4月主要城市大数据房租环比指数(比上月上涨%)

城市

2018年1月

2018年2月

2018年3月

2018年4月

北京

0.51

1.08

0.91

0.57

青岛

0.8

0.99

0.69

0.4

沈阳

0.06

1

-0.21

0.18

中山

-1.64

-0.36

-0.91

0.16

西安

0

0.69

2.81

0.04

大连

0.31

0.64

0.44

-0.18

深圳

0.15

0.83

0.51

-0.2

合肥

-0.26

0.47

0

-0.23

天津

-0.06

0.61

0.69

-0.31

广州

-0.17

0.23

0.01

-0.32

武汉

0.24

0.3

-0.26

-0.36

济南

-0.03

0.96

0.06

-0.37

长沙

0.19

0.45

-0.02

-0.51

上海

0.86

-

-

-0.54

南京

0.18

0.45

-0.41

-0.56

东莞

0.04

0.45

-0.49

-0.59

厦门

0.09

0.45

-0.1

-0.6

重庆

0.36

0.32

-0.38

-0.69

成都

0.61

0.75

-0.17

-0.72

苏州

-0.45

-

0.88

-0.81

佛山

-1.1

1.24

-0.69

-0.99

杭州

0.05

0.76

-0.69

-1.01

郑州

0

-0.04

-4.07

-1.09

珠海

0

1.34

-3.29

-1.5

无锡

0

1.27

0.97

-1.52

廊坊

2.21

1.54

0.72

-1.66

惠州

0

-0.82

2.31

-2.11

数据来源

住房大数据联合实验室(www.zfdsj.org)数据库

 

 


 

表3  2018年4月主要城市大数据房租中位数(元/套/月

城市

2018年1月

2018年2月

2018年3月

2018年4月

2018年3月房价中位数(元/建筑平方米)

北京

6800

7500

7000

6930

55060

深圳

5500

5500

5800

6000

52476

上海

4800

4090

5500

5500

47626

杭州

4500

4500

4700

4700

27934

广州

3500

3500

3500

3500

29231

苏州

3300

-

3500

3500

19348

珠海

4000

3750

3500

3500


南京

3200

3200

3200

3200

28156

厦门

3000

2800

3000

3000

35026

无锡

2700

3000

2900

2900

11020

东莞

2800

2900

2800

2800

16650

佛山

2600

2800

2800

2800

13334

武汉

2800

2800

2800

2800

19254

青岛

2500

2600

2600

2600

22276

郑州

2600

2600

2600

2600

16662

西安

2300

2400

2500

2500

11869

长沙

2400

2400

2500

2500

11200

重庆

2500

2500

2500

2500

11938

大连

2300

2300

2300

2400

11636

天津

2300

2400

2400

2400

23822

成都

2300

2300

2300

2300

15346

济南

2200

2300

2300

2300

17961

中山

2499

2500

2300

2300

10747

沈阳

2200

2200

2200

2200

9598

合肥

1850

1900

2000

2000

15998

惠州

1800

1700

1800

1800


廊坊

1800

1800

1800

1800

20221

石家庄

1700

1600

1800

1800

17160

数据来源

住房大数据联合实验室(www.zfdsj.org)数据库

 


 

大数据住房租金指数(BHPI)由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条住房租金数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。BHPI为月度住房租金指数,指数样本目前覆盖了约30主要城市和数十个重点城市的主要城区。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,租房市场评价以政府统计部门数据为准。

 

 

本研究得到国家自然科学基金面上项目“基于互联网大数据和重复交易法的中国城市住房价格指数编制研究”(批准号:71774169)支持。

 

更多详细指数及数据请登录住房大数据研究网www.zfdsj.org查询,或关注微信公众号“住房大数据”订阅。如有问题与建议,请与中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组联系,项目组邮箱:zfdsj2@163.com,微信号:11192160,电话:17190301535。未经项目组许可,不得将本报告及数据用于商业用途,转载请注明出处。

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